STJ derruba taxa de condomínio mais baixa para imóvel não vendido por construtora

É nula a cláusula de convenção condominial que estabelece uma taxa menor para unidades não comercializadas pela construtora ou incorporadora.

Para a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, esse tipo de cláusula viola a regra da proporcionalidade prevista no artigo 1.334 do Código Civil, pois a redução ou isenção para essas unidades implica em oneração dos demais condôminos. Além de anular a cláusula, o colegiado condenou a construtora a pagar a diferença.

No caso analisado, a convenção estabelecia que as unidades não comercializadas, pertencentes à construtora, pagariam uma taxa condominial correspondente a 30% do valor integral. O condomínio ingressou com ação judicial para declarar a nulidade dessa cláusula.

Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente sob o
fundamento de que a legislação permite a divisão da taxa condominial de
forma diversa da fração ideal. A sentença concluiu que o pagamento menor
pelas unidades não vendidas se justificava porque, nessa situação, não
haveria fruição dos serviços postos à disposição dos condôminos.

O
Tribunal de Justiça de Minas Gerais negou a apelação, resultando no
recurso especial. Os autores da ação afirmaram que a norma convencional
viola o princípio da isonomia, pois, além do tratamento desigual, não
haveria qualquer fundamento ou justificativa para a regra que beneficia a
construtora.

Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, relator, o
condomínio tem razão ao contestar o valor menor pago pelas unidades
ainda na propriedade da construtora, porque, se há redução da taxa para
uma ou várias unidades imobiliárias, a consequência é a oneração dos
demais condôminos.

"A convenção outorgada pela
construtora/incorporadora pode estabelecer o critério do rateio da cota
devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de
criar benefício de caráter subjetivo a seu favor, a ponto de reduzir ou
isentar do pagamento da cota condominial", explicou.

O relator
apontou que, no momento de aprovação da convenção, a construtora era
proprietária da maioria dos 76 apartamentos, e por isso possuía votos
suficientes para aprovar a regra, mesmo havendo oposição dos demais
proprietários.

Villas Bôas Cueva rejeitou a argumentação de que o valor diferenciado se justificaria pelo fato de as unidades à venda não utilizarem os serviços do condomínio.

"A disponibilidade dos serviços e a possibilidade de fruição são
requisitos essenciais para ensejar o pagamento da cota condominial.
Assim, se o condomínio tem, em sua área de lazer, piscina, sauna e
academia, e o condômino não usufrui nenhum deles, não pode utilizar esse
argumento para postular a redução do valor da taxa", disse o ministro.

Ele
destacou que, em regra, a fixação do valor da taxa condominial se dá
com base na fração ideal, mas a convenção pode estabelecer outra forma,
como admite a jurisprudência do STJ, sendo válido, por exemplo, o rateio
igualitário das cotas, independentemente do tamanho da unidade.

Entretanto,
o ministro explicou que o recurso julgado não discute a base de
cálculo, mas, sim, o valor menor pago pelas unidades não
comercializadas. Villas Bôas Cueva citou precedente da 4ª Turma, de
1998, no sentido da invalidade da cláusula que estabelece a isenção da
taxa em favor de construtora ou incorporadora. 

O advogado André Luiz Junqueira, do escritório Coelho, Junqueira & Roque Advogados, comemora a decisão. “É comum que as incorporadoras ou construtoras coloquem diversas vantagens excessivas na minuta da convenção, mas a isenção parcial ou total do pagamento de cota das unidades não vendidas é a pior delas.” Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

Fonte: Conjur